Kiralardaki fahiş artış sonrası değerli bir yasal düzenlemeye gidildi ve 1 yıl boyunca artırım oranına hudut konuldu. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar mukavele yenileyen kiracılara en çok yüzde 25 artırım yapılacak. Düzenleme yalnızca Konut kirasını kapsarken, işyeri kapsama alınmadı.
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine nazaran bu durum yeni bir sorunu da beraberinde getirdi. Ülke genelinde çok sayıda apartman dairesi farklı meslek kümeleri tarafından işyeri olarak kullanılıyor. Kayıtta konut olan yer faaliyette işyeri… Son aylarda bu tip kiracılarla mülk sahipleri ortasında Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık yaşanmaya başladı.
İKİ KAT FARK VAR
Konut ve işyeri kira artış oranlarındaki farka dikkat geçen emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Lideri Gökhan Taş, “Konut kirası için yüzde 25 artırım hududu devrede. İşyeri kiralarına ise geçmişte konutta da olduğu üzere TÜFE 12 ay ortalamasına nazaran artış yapılıyor. Son açıklanan temmuz ayı TÜFE 12 ay ortalaması yüzde 49.65. Yani konut ve işyeri artırım oranı ortasında 2 kat fark var. İşte bu nedenle apartman dairelerini işyeri olarak kullanan konut kapsamında kıymetlendirilmek istiyor. Mülk sahibi ise itiraz ediyor. Son günlerde piyasada bu tip uyuşmazlıklar yaşanıyor” dedi. Pekala bu durumda yasalar ne diyor? Bu soruya cevap veren Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi:
KULLANIM GAYESİ ÖNEMLİ
“Bu bahis Kat Mülkiyeti Kanunu ile Borçlar Kanunu’nu karşı karşıya getiriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran mesken niteliğinde bir taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin muvafakatı gerekir. Bu bahiste müsaade almaya muhtaçlık duymayan meslekler ise avukatlar, tabipler ve mali müşavirler. Fakat meskenin klinik olmaması gerekir. Bunun haricinde tüm işyeri sahiplerinin konut vasıflı bir taşınmazı kiralayabilmesi için tüm kat maliklerinin yazılı onayına muhtaçlıkları vardır. Bu türlü bir onay olmadan açılan işyeri için eski hale getirme davası açılabilir ve o işyeri o adresten uzaklaştırılır. Kira kontratı konusunda ise durum biraz farklı. Müsaadeye gereksinim duyan meslek sahipleri yahut müsaadeye muhtaçlık duymayan meslek sahiplerinin konut vasfında bir taşınmazı kiralaması halinde bu bir işyeri kira kontratıdır. Hukuk burada artık bu bağımsız kısım kira mukavelesinde taşınmazın vasfına değil, kullanım emeline bakar. Son devirde Danıştay emlak vergisi konusunda konut nitelikli bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması ve kullandırılması konusunda vasfına değil kullanım emeline bakılması gerektiğine karar vermiş ve konut nitelikli taşınmazın emlak vergisini işyeri emlak vergisi olarak ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Dolayısı ile konut nitelikli bir taşınmazda işyeri kira mukavelesi ile bir kiracılık münasebeti kurulmuş ise, kira artışı TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kapsamında yapılacak olup, süreksiz yüzde 25 artış oranı bu kira mukaveleleri için uygulanmayacaktır.”
Son yıllarda bilhassa büyükşehirlerde hayata geçen konut projelerinde Home Ofis kavramı dikkat çekiyor.
HOME OFİSLER
Hem mesken hem de işyeri olarak kullanılan bu dairelerde yaşayanlar kira artışını nasıl yapacak? “Home ofis konusunda kıymetli olan konu kira kontratının niteliği” diyen Kiraz, “Eğer mal sahibi ile kiracı kira mukavelesini konut kira kontratı olarak imzalamışlar ise burası bir konuttur ve kira artışı süreksiz unsur kapsamında yüzde 25 olarak arttırılacaktır. Konut olarak kullanılan ve yüklü vasfı konut olan bu taşınmaz içerisinde kiracı işyeri açabilir ve meslek konusu ne ise onu yerine getirebilir. Şayet home ofis niteliğindeki bir taşınmazı mal sahibi ile kiracı kira mukavelesini işyeri olarak belirtmiş ve imzalamışlar ise bu durumda burası bir işyeridir ve TÜFE 12 aylık değişim oranı uygulanacaktır” diye konuştu.
SÖZLEŞME OYUNUNA DİKKAT
Emlak piyasasında yüzde 25 artırım hududuna takılmamak için yeni bir kontrat modeli ortaya çıktı. Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, İstanbul’da kiralama hizmeti veren bir şirketin ‘kira sözleşmesi’ yerine ‘kira ve hizmet sözleşmesi’ düzenlendiğini, bu isim değişikliği ile yasal artırım hududunun aşılmak istendiğini söyledi. Güngör, “Sözleşmede kiralama yapan aracı şirket artırım oranı için ‘TÜFE 12 ay ortalaması ve sitemizde yer alan şimdiki fiyatlara bakılır ve yüksek olan uygulanır’ diyor. Halbuki bu mümkün değil. Kontrat başlığına ‘hizmet’ sözünü eklemek yüzde 25 artırım hududunu geçersiz kılamaz. Verilen hizmet için fiyat alınabilir ancak bu durum kira artışını etkilemez. Bu isim oyunu açıkça hukukun gerisinden dolanmak. Hukukta başlıktan evvel içerik ve maksat geldiği için, kiracı bu mukaveleyi imzalamış olsa bile bu isteğe karşı çıkma hakkına sahip” halinde konuştu.
